Квартиры в Праге

Повышение арендной платы в настоящее время влияет на стоимость квартир в новых и старых жилых проектах. Виной, или во многой степени, и заслугой этого является высочайший спрос – в Прагу пребывают люди, как из более мелких чешских городов, так и из-за границы. Арендные ставки в Праге растут быстрее всего в новостройках, в особенности в новых жилых комплексах – это выявило всемирное исследование Deloitte, охватившее последние пять лет.

Арендные ставки

В рассматриваемом периоде цены на аренду с небольшой задержкой отреагировали на рост цен продажи жилья, причем как в сегменте новостроек, так и при перепродаже старых квартир.

В целом, средняя арендная плата за квадратный метр в период между 2014 и 2018 годами увеличилась на 94 кроны с 213 крон в первой половине 2014 года до 307 крон в первой половине 2019 года. Средние арендные ставки в Праге росли в годовом исчислении на 7,3%. Наибольший рост цен на аренду был зафиксирован в 2017 году, когда он в Праге составил 12,5%.

Эти данные указывают на то, как все процессы в городе взаимосвязаны. Низкое предложение и особое ужесточенное регулирование на банковском рынке порождает повышенный спрос на аренду жилья, и эта ситуация затрагивает всю столицу. Очевидно, необходимо интенсивно работать над увеличением объема продаваемых квартир. Праге нужны как коммерческие проекты, построенные застройщиками, так и государственные здания. Если квартир и дальше будет не хватать, цены на аренду снова пойдут вверх, став недостижимыми для очень многих людей.

Что делать иностранцам

В свете данных событий, стоит делать правильные выводы. Если раньше новым иммигрантам предлагалось арендовать квартиру для постепенной интеграции, понимания устройства города и уклада жизни с целью последующей более обдуманной и подготовленной покупки в уже более осведомленном состоянии, то сейчас правила игры разительно меняются. Не исключено, что иностранцам при переезде в Чехию стоит метить прямиком в покупку недвижимости. И это исходя сугубо из актуального положения на рынке чешской недвижимости и экономических факторов. Покупка, на сегодняшний день, является просто-напросто более выгодной.

В долгосрочной перспективе покупка также сыграет свою роль, особенно в центре и широком центре Праги. С увеличивающимся населением города, борьба за центр будет усиливаться. Через 20 лет квартиры там, как предсказывают аналитики рынка, будет вообще не купить. Сейчас квартиры там продают последние наследники или те, кто там по каким-либо причинам, включая экономические, не хочет жить; и эти престижные районы населяют все более богатые люди, которые не уйдут с этих территорий и спустя годы. Это значит, что цена квадратного метра в центре может превосходить окраины в несколько раз, как это произошло в Париже. Когда территории города не хватает на всех желающих, астрономически растут цены в центре. С этой точки зрения, опять-таки, речь идет об очень грамотной инвестиции. Сегодня квартира в широком центре Праги стоит 250-300 тысяч евро, в центре города она стремится к миллиону. Не исключено, что через 10 лет эти суммы удвоятся, если основываться на темпах роста в последнее десятилетие.

В этом контексте, даже если вы не расцениваете для себя Прагу как не последнюю точку пребывания, а лишь как окно в Европу, для вас инвестиция также может оказаться весьма успешной. Продав квартиру через 10 лет, у вас на руках будет капитал, который позволит вам переехать фактически в любой город мира, включая самый дорогой. Центр Праги никогда не обесценится. Даже 15 лет назад, когда квартиру в Праге на окраине можно было купить всего за 25 000 евро, центр города все равно был в цене и был финансово совершенно недоступен для большинства жителей страны.

Ситуация по районам

Анализ рынка аренды показал, что абсолютный уровень арендных ставок, который был достигнут в 2014 году только в самом центре города, распространился по всей Праге в течение пяти лет, а это означает, что жители пражских окраин теперь платят ту же арендную плату, что и жители широкого центра Праги.

Центр города

Четыре кадастровых района с самой высокой средней арендной платой за квадратный метр — это, естественно,  Йозефов (Josefov), Мала-Страна (Malá Strana), Старый город (Staré Město) и Новый город (Nové Město). Это самые центральные и престижные районы города. Так всегда было и так всегда будет.

Их площадь в несколько раз меньше, чем площадь обычных стальных районов. Недостаток жилья в них хотя бы поэтому уже выходит из под контроля. Если стоимость квартиры в этих районах уже приблизилась к миллиону евро, то, очевидно, что вслед за расценками на покупку выросли и арендные стоимости.

В первой половине 2019 года средняя арендная плата здесь составляла 424 кроны, 418 крон, 386 крон и 372 крон за квадратный метр, соответственно.

Самые дешевые

С другой стороны, самые обычные спальные районы Праги, такие как Шеберов (Praha-Šeberov), Бенице (Praha-Benice) и Коловраты (Praha-Kolovraty), являются самыми дешевыми, где средняя арендная плата в первой половине 2019 года составляла около 200 крон за квадратный метр. Все эти районы относятся к пражским окраинам и еще недавно были деревнями при столице. После вхождения в черту города, их инфраструктура, включая городской транспорт, улучшилось, но все же это все еще относительно тяжело доступные районы, которые фактически имеет мало отношения к столице в том понимании, которое мы себе представляем: средневековая архитектура, узкие улочки, феерическая пейзажи и холмы. Ничего этого там нет.

Чего ждать

Ситуация с ростом цен на рынке недвижимости продолжается вот уже пятый год. На данный момент мы не видим никаких предпосылок, которые бы поспособствовали замедлению роста цен. Хотя, конечно, мировые кризисы и другого рода катаклизмы предсказать практически невозможно. В настоящее время, однако, количество людей, желающих жить в Праге, значительно превосходит фактическое наличие квартир или семейных домов в городе.

Сравнение роста цен на аренду современных жилых проектов и многоквартирных домов выявило аналогичную тенденцию роста в развитии аренды, несмотря на различия в уровнях цен в отдельных районах чешской столицы.

Уровень цен на аренду жилья в новых проектах рос наиболее быстро в 2017 и 2018 годах, в то время как в старых многоквартирных домах или, например, в панельных домах, это начало происходить еще раньше. Очевидно, что рост покупательских цен на квартиры, пусть и с некоторой задержкой, оказывает серьезное влияние на рост арендной платы по всей Праге. Это привело к тому, что арендная плата стала дорожать даже в самых отдаленных районах Праги, в которых вообще не ведется никакого строительства и спрос на аренду там исторически не был слишком высоким. Аренда в Праге становится все менее доступной.

Как покупать, основные факторы

Location, Location, Location (в переводе с английского “месторасположение”) – гласит знаменитая риэлторская цитата. В таком городе как Прага, где историческое ядро занимает лишь 10% его площади, этот слоган приобретает еще более весомый смысл. Что входит в этот самый “локейшн”, по каким факторам покупать ликвидную, выгодную с точку зрения не только сохранения, но и приумножения капитала, квартиру. Основные факторы:

  • наличие станции метро. Сдать квартиру у метро никогда не сложно, потому, даже если вы сами не захотите в ней жить, она никогда не будет простаивать. В Праге 3 ветки метро, четвертая находится в процессе строительства и цены на недвижимость возле строящейся ветки уже выросли.
  • наличие парков. Прага – город собак и спортсменов. Ни любители собак, ни поклонники спорта не обойдутся без парка или лесопарка. Потому парки являются тем самым фактором, который тянет цену квартиру вверх, как и интерес арендаторов. Квартира с видом на парк – этот особый вид элитарности в Праге. В городе, который построен по принципу “окна выходят на окна соседей в доме напротив”, вид на деревья особенно ценен. 
  • историческая архитектура. В рамках одного района цена на квартиру в историческом здании и обычном жилом доме сильно отличается. Пражане стремятся туда, где красиво, а красиво в центре города. Иностранцы, которые приезжают познакомиться с пражской жизнью и готовы арендовать вашу квартиру и подавно стремятся лишь в центр, где красота, энергия, культура и шопинг.

Сегодняшний риск

Еще один недавний отчет показал, что цены на жилье в Праге растут быстрее, чем арендная плата, что затрудняет получение прибыли некоторыми арендодателями. Это достаточно серьезная проблема, которая в особенности может затронуть тех владельцев недвижимости, которые ее купили в ипотеку. Раньше ситуация на рынке позволяла купить квартиру в ипотеку и прекрасно получать с нее прибыль при аренде. Сейчас цены на квартиры, к которым добавляется процент банка по ипотеке…результатом является достаточно высокая цена, которую могут не хотеть платить арендаторы.

И здесь мы снова вспоминаем про “локейшн”. Квартиры в центре Праги, как правило, не оказываются предметом подобных рассуждений. Их мало, они изначально дорого стоят и сегмент квартирантов, который имеет интерес к их аренде, относится к более богатой прослойке жителей.

Жители Праги сильно критикуют власти за сдерживание роста города. Жилья строится мало. По приблизительным оценкам: всего 2500 квартир в год, при том, что интерес составляет почти 11 000 семей, которые хотят купить квартиру. Столица начинает понемногу обрастать многоэтажками, что в свою очередь ставит под вопрос ее пребывание в списке всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Данная организация запрещает постройку многоэтажных домов, оттого Прага долгие годы оставалась пятиэтажной.

Хотите жить в Праге?

Мы являемся одним из ведущих иммиграционных агентств в Чехии. Помимо помощи в открытии Вида на жительство, мы занимаемся страхованием наших клиентов, помощью в покупке и аренде недвижимости на территории Чехии, бухгалтерией и многими другими вопросами, которые сопровождают жизнь иностранца в Чехии. Обратитесь к нам уже сейчас. Мы выступим вашими переводчиками, поможем грамотно заполнить все необходимые документы на чешском языке, приобрести недвижимость, получить доступ к социальным льготам и во многом другом.

 

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома